En la jungla del crédito hipotecario
La crisis vista desde España
La crisis no se pasea por las calles de Madrid, a pesar de que, sin ninguna duda, España es uno de los países más afectados por la recesión de la economía mundial. La vida sigue su curso. Pero los trabajadores despedidos, y aún más aquellos cuyos contratos temporarios no han sido renovados expresan de vez en cuando su cólera. También es cierto que hay que apretarse un poco el cinturón: "En los supermercados, el conjunto de las ventas ha caído un 70%. Las únicas que aumentan son las de los productos de inferior calidad", sostiene un empleado de un centro comercial. También hay menos gente en los bares a la hora del aperitivo, las terrazas son menos bulliciosas por la tarde, y la noche madrileña es menos abigarrada.
Los anuncios de "en venta", ahora más numerosos en los balcones de los edificios, son un testimonio de los cambios. Y basta echar una mirada a la vidriera de cualquier agencia inmobiliaria para verificar el derrumbe de los precios. En Aluche, un barrio popular, un departamento de 65 m2, ubicado en un tercer piso con ascensor, se vendía en 2006 a 240.000 euros. Tres años más tarde, las viviendas de este tipo se venden a 160.000 ó 170.000 euros. Las empresas inmobiliarias han cerrado más del 40% de sus agencias desde 2007. Sin embargo, cuando se entra en alguna de ellas, los rostros son amables y sonrientes, ya que los negocios siguen. Un 86% de los españoles son propietarios; todo un modelo para aquellos, como Nicolas Sarkozy, que quieren estimular el acceso a la propiedad como política de vivienda (1).
PRÉSTAMOS A MANSALVA
En los hechos, este acceso da sobre todo lugar a… un endeudamiento a largo plazo. Entre 2004 y 2007 se otorgaron cinco millones de créditos con garantía hipotecaria para la compra de viviendas. Es una situación tan frecuente que la expresión "tener una hipoteca" se incorporó al lenguaje corriente. Paralelamente han proliferado los préstamos al consumo –la mayor parte de las veces garantizados con el bien inmobiliario–, las tarjetas de crédito, los créditos rápidos otorgados por sociedades financieras –cuyas tasas de interés llegan a veces hasta el 25%%u2013, así como las empresas privadas de recompra de créditos. Hasta el punto de que algunos préstamos ya no están asociados a la compra de un bien concreto, sino que se convierten en un producto de consumo en sí mismos. Resulta habitual recibir publicidades o llamados telefónicos que informan que sumas de varios miles de euros están "a vuestra disposición" para gastarlos "como vosotros queráis". Esta proliferación descontrolada del crédito y del endeudamiento pesa fuertemente sobre los hogares. En el último trimestre de 2008, la relación entre la deuda y los ingresos básicos disponibles (la ratio de endeudamiento) alcanzaba al 125%, contra un 88,9% en Francia. En 2008, los créditos hipotecarios impagos se incrementaron en un 310%, y 2,7 millones de personas terminaron el año sin poder saldar sus deudas. Para 2009 se prevén 500.000 intimaciones por créditos personales impagos, y más de 86.681 nuevos embargos hipotecarios, o sea tres veces más que en 2007 (2).
¿Cómo se llegó a esto? Para entenderlo, hay que volver al papel de las agencias inmobiliarias (3). En cualquier circunstancia, estas agencias informaban que era "el mejor momento para comprar". Una vez instaurado ese clima, la agencia ofrecía un "estudio financiero", gratuito y sin compromiso, destinado a evaluar lo que el futuro comprador podía estar en condiciones de pagar y el bien al que podía aspirar. Incluso ofrecía tramitar después un crédito en el banco. En el cálculo se tomaban en cuenta el salario, los ingresos no declarados –o ingresos "en B" (en negro) como se los llama eufemísticamente–, el ahorro y las garantías familiares. La agencia da a conocer también los secretos de la "tasación", es decir la estimación del precio de la vivienda, llevada a cabo por empresas certificadas que determinan el valor del futuro préstamo. El monto de la "tasación", sobre el cual la agencia tiene influencia, sirve luego de referencia al banco para otorgar el crédito. Este crédito debe permitir cubrir también los gastos adicionales: impuestos, gastos notariales y, por cierto, las comisiones de los intermediarios (de la agencia, de la empresa financiera y del banco). El pago se escalona en 30, 35 ó 40 años, cuidando que las mensualidades no superen el 40% de los ingresos. Sin embargo, le dejan entrever a uno la posibilidad de aumentarlo un poco, sobre todo si uno recibe también dinero "en B"…
Durante el boom inmobiliario, las tasaciones infladas, la proliferación de intermediarios, los créditos otorgados en el límite de las posibilidades de pago eran prácticas corrientes. Y no resulta en absoluto sorprendente que ahora muchas personas que habían comenzado a pagar "hipotecas" se encuentren incapaces de honrarlas.
VIDAS ENTREGADAS
Ester y Ángel decidieron comprar una vivienda en 2004 (4). "Ni siquiera me planteé la cuestión de alquilar, reconoce Ester. No pensé en eso". Hay que tener en cuenta que en España hay escasez de viviendas para alquilar, porque las autoridades siempre alentaron el acceso a la propiedad, mediante disposiciones fiscales y facilidades de crédito. Los padres de Ester, aunque trabajan en Madrid, han vivido sucesivamente en las ciudades dormitorio del sur de la ciudad, donde los precios de venta les resultaban accesibles: Leganés (a 11 km), Fuenlabrada (a 22 km), Valdemoro (a 27 km) y, finalmente, Seseña (a 36 km). Por más excepcional que resulte, este periplo residencial da cuenta de la manera en que la revalorización inmobiliaria y la plusvalía a que da lugar hicieron posible adquirir una vivienda mejor –una casa con jardín, en el caso de Seseña– pero con la condición de alejarse cada vez más de la capital. Hacia el final de los años 1980, durante el boom inmobiliario, los precios del sector experimentaron un aumento de más del 25% anual. Ni siquiera era necesario haber terminado de pagar la vivienda para poder venderla; se podía cancelar la antigua "hipoteca", pagar una parte de la nueva vivienda y constituir otra "hipoteca" para pagar el resto.
Aunque Ester y Ángel no hayan pensado en esta revalorización continua en el momento de la compra, el alza de los precios –del 18% en 2004– fue un estímulo psicológico importante. La idea de que "pagar un alquiler es tirar el dinero por la ventana" era algo prácticamente evidente. "La idea fija era tener algo propio, explica Ester. Pero nadie se daba cuenta de cómo eran las cosas, todo el mundo se embarcaba, todos los amigos compraban una casa. Recuerdo haberle dicho a mi marido: 'O nos embarcamos ahora [en la compra de una vivienda], o lo dejamos de lado, porque es algo que se va a volver cada vez más caro'".
Fue así como aceptaron una "hipoteca" por 40 años, pero comprometiéndose con un banco que no habían elegido, con un interés ligeramente superior al anteriormente anunciado y por un monto de 189.000 euros. A lo que se agregaron los gastos notariales y los impuestos, que representan generalmente un 10% del precio del departamento, pero que, en el caso de Ester y Ángel, llegaron hasta el 14,5%. Así ya no era posible cancelar el crédito de los 9.000 euros, de los cuales la agencia inmobiliaria ya había cobrado 6.000 de comisión. Descubrieron que el derecho a desistir de una operación no está reconocido en la legislación española cuando las partes están físicamente presentes durante la firma del contrato. Como ocurre con la mayoría de los miembros de los hogares españoles, firmaron un contrato financiero que compromete una parte considerable de sus ingresos por el resto de su vida en la más completa opacidad. Pero se tranquilizaron pensando que, en última instancia, siempre podrían vender rápidamente su vivienda e incluso logrando un beneficio…
Tal como estaba previsto, Ester y Ángel comenzaron a pagar mensualidades de 770 euros, lo que representaba el 38% de sus ingresos. Un año después de la compra, Ester fue despedida de la empresa donde trabajaba como auxiliar administrativo. Se había embarazado y supone que ésa fue la razón de su despido. Pero en España, el despido sin causa justificada no supone grandes dificultades para los empleadores, ya que basta con pagar dentro de las 48 horas la indemnización fijada por la ley, correspondiente a 45 días por año trabajado. A partir de ese momento y hasta 2008, Ester sólo logró tener empleos temporarios, como le sucede al 30% de los trabajadores españoles. Después dejó de encontrar trabajo.
Escandalizados por lo que consideraron un nuevo abuso, Ángel y Ester rechazaron la oferta y siguen pagando como pueden, sin haber cancelado los atrasos, esperando encontrar una manera de poder dar término a la amenaza de ejecución hipotecaria. Porque en España no existe ninguna ley sobre el sobreendeudamiento de los hogares, que les permita a los particulares enfrentar este tipo de situaciones. En última instancia, los padres de Ester están dispuestos a pedir un crédito para ayudarlos; lo que también es una manera de evitar ser embargados por la garantía que habían dado para la hipoteca.
Aunque es algo que le pesa, Ester ahora considera que "cuánto más te comportes como un pirata, más éxito tendrás en la vida. Ahora parto del principio de que todos los que me rodean van a engañarme". Esto vale en primer lugar para los bancos. Hace los cálculos de lo que terminará pagando: 369.600 euros, con los intereses, por un departamento cuyo precio de venta era de 165.000. "Quería hacer otras cosas, se lamenta, quería estudiar, terminar mi bachillerato. Y la realidad es que hoy me encuentro con un departamento y nada más".
Otra tragedia personal
Los problemas de Víctor, divorciado con dos hijos, provienen tanto del aumento de las tasas de interés como de las dificultades de su empresa. Empleado en el departamento de diseño de una fábrica de muebles, cobra 1.000 euros mensuales de salario fijo, pero en períodos de actividad normal a eso se agrega una parte "en B" de 600 a 800 euros. Vive y trabaja en Fuensalida, una ciudad de la provincia de Toledo, cercana a Madrid. Él vive a cinco minutos de su trabajo, pero son muchos los habitantes de ese lugar que trabajan en la capital. En 2005 compró un departamento de 115 m2 por 159.000 euros. No pasó por una agencia inmobiliaria y pidió directamente el crédito al banco. Cubrió los gastos de la transacción con sus ahorros y pudo obtener el crédito por el total de la "tasación" gracias a su madre, que se constituyó como garante. En esa época los alquileres de la zona estaban en alrededor de 400 ó 500 euros, lo que equivalía prácticamente al monto de la mensualidad que le proponían –de 521 euros– por una hipoteca a 40 años. "En lugar de pagar por algo que nunca sería mío, relata, preferí emprender la compra de un departamento". La tasa de interés anual era de 2,5% durante el primer año.
A partir del segundo año, le aplicaron la tasa de interés variable que rige el resto de su crédito, es decir, la tasa básica interbancaria europea –el Euribor, acrónimo de European Interbank Offered Rate– más un "diferencial" del 1,25% (5). En 2006, durante la negociación anual, sus mensualidades pasaron a 648 euros, luego a 758 en 2007 y, finalmente, a 830 euros en 2008. En la medida en que los intereses tienen un peso más importante durante los primeros años, los aumentos de tasa son los que provocan esas enormes variaciones. Al mismo tiempo, la parte de los ingresos de Víctor pagada "en B" desapareció completamente cuando su empresa comenzó a sufrir los efectos de la crisis. Ahora, con un salario de 1.000 euros debe cubrir el conjunto de sus gastos. En mayo de 2009 pidió un préstamo personal de 12.000 euros para hacer frente a varios gastos, entre los cuales estaba la comunión de su hija. "Cuando empecé verdaderamente a tener dificultades, me puse a entrenar un equipo de fútbol infantil después del trabajo; y los fines de semana intento hacer pequeños trabajos de arreglos, cualesquiera sean, para tratar de remontar la pendiente. También tengo permiso para conducir camiones y podría hacer trayectos cortos, pero por el momento eso no se me ha dado. Salgo de casa todos los días a las 8 de la mañana y no vuelvo nunca antes de las 9 de la noche. No trabajo menos de 60 ó 65 horas semanales, haciendo siempre de todo para poder tener un poco de dinero y pagar. Pero cuando no lo consigo, retiro dinero con la tarjeta de crédito y lo transfiero a la cuenta". Hasta el mes siguiente, cuando los intereses se agregan a las mensualidades existentes del crédito inmobiliario y del personal…
Víctor ha tratado de modificar las condiciones de su hipoteca. Pero en vano: las respuestas son siempre negativas, porque su departamento ha perdido valor. "¡Y, sobre todo, no puedo ni pensar en parar con los pagos! Aquí no es como en Estados Unidos, donde devuelves la vivienda y la deuda queda saldada. Aquí, el banco te embarga la vivienda y después de que la vende en un remate, sigues debiendo la diferencia entre el valor del préstamo y el valor de venta. Luego se dirigen a tus garantes y si eso no basta, a todo lo demás que puedan quitarte". En realidad, sólo el salario está en cierta medida protegido contra el embargo por deudas. Como en todos los países que tienen la tradición del derecho romano, un deudor responde por su deuda con todos sus bienes presentes y futuros, a lo que se agrega otro tipo de garantías, como los avales.
LA DICTADURA BANCARIA
Así, para el banco el riesgo del préstamo es prácticamente nulo, una vez descontados los costos de los diversos procedimientos judiciales que eventualmente se hayan iniciado. Para coronar todo esto, un decreto ley recientemente aprobada le permitirá al banco exigir garantías suplementarias si el inmueble pierde el 20% del valor estimado inicialmente. A falta de leyes de sobreendeudamiento o de intervenciones públicas de ayuda a los particulares, el crédito privado es la única salida. Y, como último recurso, aparecen empresas de crédito rápido, que aplican intereses que muchos no dudarían en considerar como usurarios.
Mientras el banco no acepte ningún cambio, la única posibilidad para Víctor, además de la ayuda que puede aportarle su familia, es tratar de mantenerse hasta la próxima renegociación de la hipoteca y esperar que las tasas de interés sigan en los niveles históricamente bajos de hoy en día… Por la acción conjunta del Banco Central Europeo (BCE), de las operaciones de salvataje de los bancos y de la inyección de liquidez, la Euribor se fijó en abril de 2009 en 1,77%. Teniendo en cuenta los importantes montos de endeudamiento y los efectos directos de los ciclos del mercado financiero, los hogares españoles han desarrollado una gran familiaridad con las tasas de interés del mercado interbancario. Hasta el punto de que Víctor ve claramente lo que se podría hacer: "En lugar de ayudar a los bancos, bastaría que se aceleren las negociaciones de las hipotecas con las tasas actuales, o que se cree un banco hipotecario público, como había antes, que pueda comprar las deudas de las personas con dificultades; y que se apliquen inmediatamente las tasas actuales". Esta es una de las pocas perspectivas en España para muchos propietarios endeudados.
Los inmigrantes sufren todavía más la situación. Cerca de 500.000 familias de inmigrantes tienen "hipotecas" y los abusos son más graves, especialmente por tener créditos con tasas crecientes y diferenciales más elevados. A fines de 2008, 634.800 extranjeros, sobre los 5,2 millones que residen en España, figuraban en los "registros de malos pagadores"(6). Las asociaciones de consumidores o barriales que asisten a las personas enfrentadas a problemas de deudas hipotecarias atienden mayoritariamente a inmigrantes. Y es entendible, porque están más desprovistos que los autóctonos de redes sociales de apoyo, las tasas de desempleo son mayores (7) y están sometidos a prácticas de créditos en cadena que comprometen a varias familias cuando una de ellas deja de pagar.
"El perfil de salida de la recesión [en España] es más lento que en la mayoría de la zona euro; y esto se explica por la situación del sector de la vivienda", declaraba el Comisario Europeo para Asuntos Económicos y Monetarios Joaquín Almunia, al prever "un ajuste más prolongado". Un "ajuste" que supone varios miles de ejecuciones hipotecarias, la absorción por parte de los bancos del ahorro de los hogares y un incremento de la precariedad del empleo y del trabajo en negro. En cuanto a las familias que han aguantado hasta ahora, corren el riesgo de que su endeudamiento crezca, si se produce un aumento (previsible) de las tasas de interés.
REFERENCIAS
(1) "Mi ambición sería hacer de Francia un país de propietarios. Uno de cada dos franceses es propietario de su vivienda, pero el 80% de los españoles son propietarios. También el 76% de los ingleses. A 12 millones de familias francesas les gustaría ser propietarios y no lo son", TF1, 2-5-2007.
(2) Según los datos presentados en el informe del Consejo de Consumidores y Usuarios del 10 de febrero de 2009 (www.consumo-ccu.es).
(3) Véase el dossier "L'immobilier pris à son propre piège", Le Monde diplomatique, diciembre de 2008.
(4) Para mantener el anonimato de las personas interrogadas, tanto sus nombres como el de las ciudades mencionadas se han modificado.
(5) La Euribor es la tasa de interés que calcula cotidianamente la Federación Bancaria de la Unión Europea. Se trata de un promedio ponderado de las tasas de interés a las cuales los 64 bancos europeos más importantes están dispuestos a prestar dinero.
(6) El 21% del volumen de las deudas impagas corresponde a este grupo, que representa solamente el 11,3% de la población.
(7) La tasa de desempleo es del 28,4% entre los inmigrantes y del 15,23% entre los autóctonos, según la Encuesta sobre la Población Activa del INE para el primer trimestre de 2009.
---
* Publicado en la edición peruana de Le Monde Diplomatique
--
Ing. Miguel Guzmán Yupanqui
Lima Peru
http://ciudadanoyachachig.blogspot.com/
http://sites.google.com/site/alifiperucosoac/
No hay comentarios:
Publicar un comentario